Il mercato dei mutui sta cambiando in modo molto rapido.
L’ offerta, più vasta rispetto al passato, permette ai clienti di scegliere le condizioni e le strutture di pagamento più adatte alle loro esigenze.
Recenti cambiamenti nella legislazione (Legge n. 40 del 2 Aprile 2007, conosciuta come Legge Bersani) hanno reso più agevole sostituire un mutuo con uno più conveniente.
Nella valutazione di convenienza, è fondamentale comprendere quali siano le proprie esigenze e prospettive reddituali e finanziarie. Successivamente si passa alla verifica dell’offerta e alla valutazione dei benefici e dei costi delle diverse soluzioni disponibili.
Nella considerazione dei fattori che intervengono al momento di decidere di accendere o rinegoziare un mutuo, un ruolo fondamentale spetta alla valutazione comparata dei rischi collegati alle diverse alternative.
A tale scopo è utile soffermarsi a considerare gli scenari, anche estremi, che potrebbero presentarsi. Il mutuo, infatti, è un impegno di lungo periodo, e come tale implica la possibilità che, durante la sua vita, gli scenari economici possano variare anche drasticamente.
L’affermazione che fanno molti interlocutori bancari sulla maggiore sicurezza del tasso fisso rispetto al tasso variabile, in realtà non è veritiera perché troppo semplicistica. Se sicurezza significa costanza dei flussi di pagamento, occorre anche aggiungere che questa sicurezza viene spesso pagata a caro prezzo.
Considerando gli anni di vita dell’euro e dei tassi di riferimento dei mutui in euro, e ipotizzando anche per il futuro un andamento del tasso variabile in linea con la sua media osservata storicamente, risulta molto rilevante il risparmio in interessi che si otterrebbe da un mutuo a tasso variabile rispetto ad un mutuo a tasso fisso.
Secondo noi, un tasso variabile opportunamente tarato ad un livello che, nello scenario peggiore di tassi ai massimi, consenta comunque una rata accettabile per il mutuatario, rappresenta una buona soluzione. Se il mutuatario vuole assolutamente non avere sorprese sull’importo della rata, una soluzione interessante potrebbe essere quella del mutuo a rata costante e durata variabile, che però è più costoso in termini di spread. Tendiamo a sconsigliare soluzioni con tasso variabile protetto da un cap perché, oltre ad essere più costoso del variabile puro, il cap è solitamente impostato ad un livello così alto da scattare solo in casi eccezionali e per brevi periodi di tempo.
Negoziazione
Nella valutazione di un mutuo, vanno tenuti in considerazione svariati fattori, che riguardano sia il cliente (le sue capacità reddituali e patrimoniali e la maggiore o minore disponibilità a far fronte a momenti finanziariamente impegnativi), sia il particolare contesto macroeconomico in cui il mutuo viene contratto.
Contrarre un mutuo non è un’operazione complessa. Contrarre il mutuo che più si adatta alle necessità di un particolare cliente, può essere invece frutto di un lavoro articolato, i cui benefici si protrarranno nel tempo.
Va quindi considerata la preferenza del risparmiatore: stabilità delle rate oppure ricerca di rate più contenute, anche se variabili nel tempo.
Si deve poi considerare la durata del mutuo, tenendo sempre a mente i possibili impegni futuri.
Gli istituti bancari offrono mutui di durata diversa: l’arco di vita del finanziamento varia infatti tra i 5 e i 30 anni. Anche in questo caso il mutuatario deve affrontare una scelta importante: meglio diluire lo sforzo o concentrare i sacrifici in un breve periodo? La risposta è ovviamente legata alle proprie prospettive di reddito: se una famiglia con redditi da lavoro dipendente può orientarsi su un mutuo a lunga durata, un professionista nel pieno della sua capacità economica farà bene a scegliere un finanziamento più breve. Va sottolineato come la durata del mutuo influisca sul tipo di tasso da prediligere: chi sceglie un mutuo trentennale, ad esempio, farà bene a valutare l’opportunità di vincolare il suo debito a un tasso d’interesse fisso, nel caso in cui non ci sia una differenza significativa con il tasso variabile. Le fluttuazioni economiche e quindi le variazioni dei tassi che possono verificarsi in lunghi archi di tempo possono infatti rendere onerosa la scelta del tasso variabile.
E’ necessario, inoltre, prestare attenzione alle spese accessorie (notarili, di istruttoria, tasse ecc.) che spesso rappresentano una quota non indifferente del totale.
E’ anche importante effettuare qualche test di verifica sulla capacità di sostenere impegni di spesa imprevisti, anche se al momento del contratto tali impegni possano apparire improbabili.
I tassi di riferimento
Il valore dei tassi di riferimento dipende dall’andamento dei mercati finanziari e varia quindi ogni giorno.
Per i mutui a tasso fisso, il tasso di riferimento è l’Eurirs (detto anche IRS) corrispondente alla durata del mutuo, mentre per i mutui a tasso variabile è l’Euribor a 1, 3 o 6 mesi.
L’Eurirs è un tasso interbancario corrispondente alla media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap, un contratto che prevede lo scambio periodico di due flussi di pagamenti: un flusso certo a tasso fisso (pari all’Eurirs corrispondente alla durata dello swap) e un flusso incerto a tasso variabile (pari all’Euribor a 6 o 12 mesi).
L’Euribor è un tasso interbancario corrispondente alla media ponderata dei tassi di interesse ai quali le banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito con durate che variano da un giorno a un anno.
Struttura del servizio
La struttura del servizio prevede queste attività:
- Analisi della situazione del cliente in termini di esigenze, preferenze, capacità reddituale, patrimoniale e finanziaria
- Analisi dell’offerta dei mutui disponibili sul mercato
- Report di dettaglio dei flussi previsti con annesse analisi di scenario
- Raccolta della documentazione necessaria per l’istruttoria
- Assistenza nella negoziazione del mutuo con l’ente erogante